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觀塘「變天」打造成核心商業區

2021-10-19

  (星島日報報道)近年政府起動九龍東,銳意把區內打造成新一個核心商業中心;其中,觀塘工業區亦隨即起動,不少財團趁勢把旗下的工廈申請改劃作商業發展,據本報統計,連同市建局項目,區內至少有14個商業及酒店等項目,涉及逾566萬方呎商業樓面,勢令該區出現大變天,未來將搖身一變成為新一個核心商業區。
自起動九龍東政策推出後,觀塘工業區發展越見成熟,集合時尚潮流及工商業於一身的綜合地段,近年亦有不少財團紛紛把區內工廈項目改劃商業項目發展。區內最具規模的私人發展商項目、則為新地旗下興建中的巧明街98號前九巴車廠用地大型綜合項目,設有兩幢甲級寫字樓,總樓面合共65萬方呎,另有約50萬方呎商場,合共總樓面約115萬方呎。據新地年報顯示,上述項目預期於2023年落成,商場部分樓高10層,將包括潮流品牌、零售和特色食肆,預計於2024年開業,預期將會是新版APM商場。
  其次為,由伯恩光學總裁楊建文等人持有的觀塘3幢工廈(業發工業大廈共2期項目及年運工業大廈),新近向城規會申請合併上述項目,並放寬兩成地積比率限制發展,擬議重建為一幢樓高39層的商廈,涉及可建總樓面約72萬方呎。
  據城規會文件顯示,上述項目位於開源道75至77號的業發工業大廈1期及2期,以及巧明街119至121號的年運工業大廈,鄰近觀塘鱷魚恤中心及APM等商廈。地盤面積約5萬方呎,申請放寬兩成地積比率至14.4倍發展,重建為1幢樓高39層的商業大廈,其中地庫1樓至10樓屬零售餐飲用途,樓上則屬於辦公室用途,涉及總樓面約72萬方呎。
  麒豐資本早前亦申請重建旗下鴻圖道33號王氏大廈,以重建一幢31層高新式工廈;麒豐資本創辦合夥人暨投資總監洪英偉表示,觀塘區醞釀巨大變天,最矚目為新地旗下、逾百萬呎的九巴車廠重建項目,規模龐大,將成為目前開源道APM以外的新亮點,商業區由現時一個重心,變成擁有兩個重心,零售及商業內容更加豐富,將吸引更多人流。
  洪英偉指出,目前區內空置率不少(東九龍空置逾雙位數),加上供應相當龐大,相信需一段長時間吸納,惟現時區內商廈呎租由10多元至最高30元,與核心區動輒過100元,仍然有距離,可吸引一些企業由核心區遷入。
  他坦言,觀塘區目前存在缺點,工業區內經常塞車,不少街道經常受廠廈用家上落貨所阻,主要街道開源道更於上班時間內,塞車相當嚴重,相信此問題還需要多年時間才能解決,幸好區內工廈不乏單一業主,舊式廠廈有望陸續重建,屆時塞車才能得到解決。
  此外,觀塘工業區鄰近的由市建局發展的觀塘市中心重建計畫,當中第4及5區商業項目,未來將集合商場、寫字樓及酒店於一身,涉及可建總樓面逾209萬方呎;當中第4區將建一幢辦公室及酒店大廈,預計提供約400個房間,第5區則將建樓面逾100萬方呎商場,規模較現時區內指標商場APM的63萬方呎樓面更大;而目前該項目正進行舊樓拆卸工程,料短期內將會推出市場招標。
  而最新一宗申請為本月初由財團持有的振業工廠大廈,向城規會申請放寬地積比率及建築物高度限制,以重建為一幢28層高商廈,涉及總樓面約15.9萬方呎。
  據城規會文件顯示,上述項目位於勵業街5號,目前「其他指定用途」註明「商貿」,申請擬議略為放寬地積比率及建築物高度限制,以作准許的辦公室、商店及服務行業和食肆用途。
  上址項目地盤面積約11053方呎,申請放寬地積比率約20%發展,由12倍增加至14.4倍,而建築物高度由主水平基準以上100米申請放寬至125.9米,即增加約25.9%,重建為一幢樓高28層(包括1層空中花園/防火層,另有4層地庫)的商廈,涉及可建總樓面約15.9萬方呎。
  業內人士指,近年觀塘區發展步伐加快,而施政報告亦宣布工廈活化政策再延長3年,料未來區內仍有不少傳統工廈項目申請改劃並重建成發展,相信屆時亦區內交通基建配套亦會有所改善,料可吸引更多企業遷入區內。