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東莞新盤年內成交趨平穩 業界:二手指導價推出部分購買力流入

2021-12-01

  隨着東莞於10月初推出「二手指導價」,二手成交量隨即冰封,成交價同時下挫,業界指出,推出指導價後,部分購買力流向新盤市場,直接帶動市場氣氛,預期今年一手成交量及樓價,將呈平穩發展。

利嘉閣董事王保衡指,雖然最近一手市場獲二手客源支持,惟市場始終受制於調控措施,預料東莞今年全年一手成交量持平,而成交價則橫行;至於二手交投將繼續維持低水平,年底二手樓價或再跌一成。

他再指東莞自10月初實施「二手指導價」後,購買力迅速湧向一手市場,令市內新盤成交量即時按月大增逾7成。東莞全市10月份錄得4021伙一手住宅成交,較9月2351伙成交,按月急升71%。

指導價令購買力流入一手

  東莞一手樓價亦相對其他大灣區城市企得較穩,10月份一手住宅平均成交價約每平方米為人民幣25551元(折合呎價約港幣2888元),相對9月份每平方米人民幣26242元(折合呎價約港幣2966元),僅輕微下跌2.7%。

  王保衡解釋,10月份東莞一手交投靠穩,除了二手客源因調控政策收緊而轉投一手市場,促使新盤成交急增,亦因為東莞向來較少全新盤推出,以致市內新盤貨尾庫存量偏低,發展商壓力亦相對其他大灣區城市較低,因此減價力度輕微,預期今年一手情況將出現量升價穩的情況。

  目前東莞以規模較細的本地發展商為主,而買家則以本地人及深圳人為主,因此競爭較平和,新盤樓價亦向來較穩健。

二手樓價轉勢下行

  然而,反觀東莞二手市場,成交量價則極速下挫。 10月份東莞錄得423宗二手住宅成交量,平均成交價約每平方米人民幣15282元(折合呎價約港幣1727元),成交量相較9月份1516宗暴跌72%,而成交價對比9月每平方米人民幣18473元(折合呎價約港幣2088元),亦急挫17.3%。

  王保衡指,二手成交量價齊跌,主要由於東莞於10月初已發布全市218個成交活躍住宅社區的二手住宅交易參考價格,唯大量業主因「指導價」未及心目中理想價而封盤停售,買家因無盤可揀而轉投一手市場。以東莞松山湖1號花園為例,屋苑二手指導價為每平方米人民幣4.3萬元(折合呎價約港幣4860元),唯屋苑當時平均叫價已達每平方米人民幣9.6萬元(折合呎價約港幣10851元),指導價低於業主叫價逾55%。

本港買家多購作自用

  王保衡續指,現時港人購買東莞物業,通常選擇住宅,一般以半退休自用為主,或方便到東莞及深圳兩地工作人士。然而,由於東莞住宅投資租金回報不高,因此自用比例佔9成以上,而投資者一般是在深圳有房地產投資經驗的人士,因熟悉內地發展政策才考慮投資東莞。

  康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示,10月份東莞有4個項目開盤加推,其中深業松湖雲城開盤首日即沽清297套伙,主要因為松山湖新盤太少,供應量不足。至於清溪一個別墅項目亦受本地客青睞,推售18伙僅賣剩1伙。

  謝天洛指,今年截至10月份,東莞一手住宅成交量及樓價較去年同期整體持平。唯自去年7月起,東莞連續出台多項限購、限價、限貸政策,發展商投地更為謹慎,長安、塘廈連續有3幅地皮流拍。

  隨近期樓市調控政策頻出,市場預期快速轉變,觀望情緒明顯增濃,預料投資者趨向審慎甚至離場,而用家亦維持觀望,需求大幅萎縮,市場或將明顯降溫。同時,預計低價項目將成為片區「價格領降者」,以價換量項目或逐步增多。

部分投資者趨審慎

  謝天洛續指,東莞今年截至10月份,二手住宅網簽面積約193萬平方米,按年大減40%,減幅亦較前9個月擴大,主要因為「二手指導價」較市價低2至5成。隨指導價出爐,高價盤源紛紛下架,意味二手樓價轉勢下行。雖然東莞樓市整體將進入調整期,唯個別新盤銷售成續不俗,當中長期供應緊缺的松山湖仍是市場熱點。