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放寬調控將帶動樓市交投 涉9城市 料升3.5%至5%

2022-04-27

  今年中央向內地樓市釋出善意,容許各城市因應當地情況有限度放寬調控政策,而大灣區9個內地城市亦有不同程度鬆綁,主要集中按揭息率及放款速度方面,個別城市如廣州、佛山、肇慶及東莞則有較大的政策寬鬆,亦有部分地區如江門等,則調低按息率。雖然首季大灣區樓市受農曆新年及疫情雙重打擊,一手成交量按季大跌近4成,二手交投亦按季跌約3成,但相信在放寬調控政策及下調按揭息率等有利因素帶動下,料本季各市新盤交投將錄得3.5%至5%升幅。

中原(中國內地)副總裁鄭叔倫指,廣州作為大灣區一綫城市之一,年初至今已略為放鬆一手住宅限價政策,並放寬當地人買樓的資金審查。鑑於樓市低迷,加上銀行流動性增加,當地銀行亦提升按揭放款速度,並寬鬆放貸額度,現時一般在1個月內即可完成放款。自利好措施推出後,廣州樓市亦略有反彈,農曆新年後曾一度出現小陽春,惟利好力度始終不夠,市場信心仍顯不足,觀望情緒仍然主導。

疫情緩和樓市回暖

  至於大灣區另一個一綫城市深圳,今年雖未鬆綁限購、限售等調控政策;然而在貸款方面,對於經營貸、購房資金等亦有一定程度放寬;並且同時出現利好消息,例如新城控股開發的項目打響新盤提價第一槍,振奮市場信心。事實上,年初至今,深圳銀行已下調按揭貸款利率,首置住宅按息由5.1厘下調至4.9厘,購買第二間住宅的按息從5.6厘下調至5.2厘。由於深圳樓市自去年起就一直低迷,銀行資金非常充足,額度和放款速度一直穩定。不過,利好措施力度有限,加上疫情導致樓市一度冰封,至4月疫情穩定後,樓市有回暖迹象,問盤及睇樓量上升,新盤消化明顯加快。

佛山調控程度較大

  相比之下,佛山樓市調控鬆綁程度較大,例如放寬限購區購房門檻、非限購區恢復2成首期,即可借8成按揭。主流銀行首套房貸利率從5.7厘降至5.2厘,第二套房貸利率從5.9厘下調至5.4厘,部分外資銀行按息最低可至4.6厘。當地銀行放貸額度寬鬆、速度亦加快,最快1周內借出款項,普遍1個月內完成。利好措施推出後,佛山樓市自3月中下旬以來逐步回暖,成交回升。

  鄭叔倫續指,首季大灣區集中放寬金融層面的調控,例如市場流動性、房貸利率等,個別城市適度放寬限購,相對其他城市來說寬鬆程度相對較少。預計次季調控層面的政策將會陸續出台,將會進一步刺激市場回暖。

  環亞筍盤董事總經理鄭偉舜稱,受到各市有限度地放調控政策或下調按揭利率等因素帶動,有利大灣區內9個城市未來交投,預計第二季大灣區整體新盤成交量,將比首季升3.5%至5%;另大灣區整體二手成交量,將比首季跌2.5%。

  鄭偉舜續稱,其中江門雖未放寬樓市調控,不過就下調按揭利率20個點子,現時主流銀行首套房貸利率基本在5.2厘至5.4厘之間,二套房貸利率基本在5.4厘至5.7厘,並在1個月內可以放款。江門亦發布公積金新政策,今年3月18日至6月30日期間,貼息貸款額度上浮10%。調整後,職工首套房貼息貸款最高72.6萬,相比調整前提高6.6萬。肇慶今年放鬆樓市調控,下調個人轉讓二手住宅的個人所得稅稅率,核定徵收率從2%調整至1%,二手住宅交易成本降低,有利二手交投。當地銀行同時下調按息28個點子,目前首套房貸利率在5.6厘至5.88厘之間,二套房貸均為5.88厘至6.13厘,放款速度最快一星期。

  東莞今年釋出多項放寬措施,例如調整「購房資格認定」,即使在疫情防控期間並未繳納社保,但仍會被視為「連續繳納」。又放寬限購,港澳台人士只要年滿18歲、兼在東莞取得居住證、且個人名下並無持有任何東莞住宅,即可在當地購買1伙住宅。並且提高公積金貸款額度,住房公積金貸款流動性系數由之前0.6至0.8,調整為現時1。此外,3月份東莞首批集中供地出爐,取消該批次土地「限價房」,意味新成交地皮不受價格限制。當地銀行又下調房貸利率40個基點,現時大部分按揭利率為5.4至5.5厘,部分最低5.2厘,並加快審批及放貸速度。

  鄭偉舜指,受農曆新年假期及疫情影響,內地樓市供需表現低迷。今年首季大灣區9個內地城市合共錄得82093宗一手住宅成交,對比去年第四季133399宗,按季下跌38.5%。至於首季共錄32149宗二手住宅成交,按季減少13204宗。

港人查詢及成交量增加

  碧陶居董事總經理梁家能指,今年珠海、中山及惠州雖未直接放寬樓市調控政策,不過就有不同程度的間接支持,主要下調按息。目前港澳台人士可在珠海購買2伙住宅,在中山及惠州則可購買1伙住宅。個別新盤與銀行合作「直貸」,港人可以在香港敍造按揭,利息低至3.5厘。康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示,今年珠海增加了人才住房補貼,附合資格的各類人才可獲不同金額的住房補貼,同時不須徹查首期來源。首套房按揭貸款利率亦由5.15厘降至最低4.9厘,各銀行加快放貸速度,一般30至45日完成。

至於中山則放寬落戶政策,間接提高外來戶在當地置業的意欲。現時在當地連續繳納社保一年,並有自住房,即可申請落戶中山。最近市場需求已連續回升3個月,更有熱銷樓盤一開盤已去貨7成。惠州首套房按息由5.15厘降至最低5厘,目前樓市平穩發展,剛需客加快入市。

  謝天洛預料,隨內地各城市疫情緩和,更多市民物色物業,各發展商將收緊優惠折扣,在剛需支持下,料次季樓市平穩上升。而隨樓市回暖,經濟持續復甦,港人對內地樓市信心亦大大增強。香港疫情緩和後,接獲的大灣區查詢和成交亦顯著提升,問盤的港人表示受現時大灣區樓盤有大額優惠及折扣吸引,有意入市。