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惠州今年樓市料價量平穩 業界︰擴大與深圳合作 帶動購買力流入

2022-01-05

年底買家為保留資金周轉,內地發展商連續多月「以價換量」減價促銷新盤,令惠州一手住宅於去年12月達一定程度飽和,月內錄得3489伙新盤成交,按月急跌超過37%,業內人士指,隨深圳擴大與惠州的合作範圍,加上央行降準並下降貸款市場報價利率,促使購買力流入,預計今年惠州樓市將平穩發展。

至於內地與港即將通關,加上發展商減價吸客,本港買家對內地前景及經濟復甦抱樂觀態度,而香港投資者更積極選擇「性價比」較高的項目。

上月一手「量跌價微升」

龍騰國際集團行政總裁蔡俊鵬稱,去年第四季起,內地發展商為趕及年底結算,需要資金回籠,因此惠州發展商自去年10月起,已紛紛減價促銷賣樓,並加推大量置業優惠,「以價換量」策略,促使惠州去年11月一手住宅成交「量升價跌」。不過經歷10月及11月連環促銷,12月份的惠州新盤市場已達一定程度飽和,新盤均價亦被稍稍搶高,加上愈近年底,買家及投資者亦愈需保留資金周轉,導致去年12月惠州一手住宅成交「量跌價微升」。

惠州全市於去年12月錄得3489伙一手住宅成交,成交面積38.1萬平方米(折合約410.1萬方呎),平均成交價約每平方米12707元人民幣(折合呎價約1449港元),對比11月全月5564伙成交量、成交面積58.7萬平方米(折合約631.8萬方呎)、以及每平方米12543元人民幣(折合呎價約1430港元),成交量及所涉面積分別按月急跌37.3%及35%,而樓價則微升1.3%。

蔡俊鵬續指,自去年10月份起,內地信貸政策相對寬鬆,買家入市意欲明顯上升,亦促使惠州整體住宅市場交投氣氛轉吹暖風,當中大亞灣區更重新回歸,並臨近深圳地區最高均價約每平方米15708元人民幣(折合呎價約1791港元)。

他表示,目前惠州市內多個區域之中,以臨近深圳地區最受港人買家歡迎,包括大亞灣、惠城、惠陽及仲愷區,此4區的12月份住宅成交量合共佔全惠州市月內總成交量高達74%。

回顧去年惠州樓市發展,蔡俊鵬指,自去年6月深圳發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》,提出到2035年,深圳經濟總量、人均地區生產總值在2020年基礎上翻一番,為完成目標,深圳推出「東進、西協、南聯、北拓、中優」戰略,制定以深圳、東莞、惠州大都市區為主中心,再向深汕特別合作區發展。

此規劃不但令惠州近乎冰封的樓市帶來春風,更使壓抑近半年的購買力陸續釋放,促使大量資金向莞惠地區推進;加上去年12月東莞地區出現疫情,令大亞灣食盡樓市「頭啖湯」,相信在央行降準並下降貸款市場報價利率的強力支持下,惠州樓市可望在今年平穩發展。

料今年成交量輕微回落

創富集團主席兼行政總裁盧詠芹表示,惠州樓市近月供需表現穩定,全年樓價亦未有太大調整,整體住宅價格更受惠陽別墅項目帶動而走高。回顧去年惠州樓市表現,2021年年初及中時,惠州新盤首置房貸利率普遍為5.6至6.3厘,第二套住宅貸款利率6至6.5厘,大部分銀行的放款時間為3個月左右,放款周期明顯延長。此後連續多個月新盤貸款利率延續上升趨勢,放款周期拉長,按揭審核趨嚴。

預計2022年市內成交量會輕微回落,雖然惠州受惠於毗連深圳的地理優勢,樓價應會偏向稍微上升,但成交量卻未必同步做到「價量齊升」,未來亦需留意新一波疫情及政策調控會否再對經濟有所衝擊;若再受壓,經濟復甦放緩,為樓市帶來不少影響。

盧詠芹續指,惠州二手住宅市場與一手住宅一樣,受限於市場政策調控,雖然直到2021年第四季度,信貸環境已有所改善,而過去一年經濟開始亦見復甦,但二手住宅交易由於是分散個體向銀行貸款,相應的貸款申請審核更嚴苛,甚至出現部分銀行一度暫停辦理二手住宅按揭的情況。展望2022年,由於短期曾出現過嚴謹調控,預期不少買家仍會先持觀望態度,入市稍為卻步。

港人多購作投資

盧詠芹表示,現時港人對惠州物業取態以投資為主。在現時壞消息鋪天蓋地的情況下,買家積極選擇「性價比」更高的項目,對內地前景及經濟復甦仍抱樂觀態度。而以自住或退休為主的買家,因為見現時惠州樓價仍相對低水,更不會考慮太多,主要選擇穩健的發展商旗下項目。