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中山新盤上月錄2236伙跌22% 疫情反覆拖累 發展商趨惜售

2022-05-05

  今年內地頻頻放寬樓市調控政策,中山亦自年初起修改落戶條件,容許外地人在中山置業後只需1年即可入戶,其後隨華南地區疫情緩和,加上銀行放寬按揭借貸,購買力即時湧現,3月份中山一手成交量按月大幅飆升近1.5倍至近3000宗,交投量持續至4月,可見中山樓市已回復穩定。另外,中山現時有發展商為香港買家提供首期安排,讓買家在通關後才到內地辦理貸款手續。

龍騰國際集團行政總裁蔡俊鵬稱,4月份中山錄約2236伙一手住宅成交,較3月份跌22%,平均成交價約每平方米13045元人民幣(折合呎價約1444港元),對比3月同期持平。回顧首季中山樓市,一手住宅季內共錄6357伙成交,較去年第四季的9511伙,銳挫33.2%;惟首季新盤樓價則由1月份每平方米12783元人民幣(折合呎價約1415港元),微升約2%至3月份每平方米12968元人民幣(折合呎價約1435港元)。

按季跌3成

  蔡俊鵬指,中山市於今年首季成交量按季跌3成,總成交面積約69.32萬平方米,比去年第四季的85平方米減少18.4%,惟平均成交面積則每伙89平方米升至109平方米。主要由於首季廣東省經歷農曆新年傳統淡季,加上新冠疫情反覆,多個城市封控政策影響,以致樓市交投停滯。但值得留意,首季成交平均單位面積提高,主要因為個別換樓客受發展商節日優惠吸引,而購入較大單位換樓,提高生活質素,反映剛性需求仍然存在。統計數字同時反映出銀行政策及城市限購放鬆,對樓市打出強而有效的特效針。事實上,今年3月一手成交量錄2898伙,對比2月份1174伙,大幅急增近1.5倍,多個發展商更由減價求售之態度陸續轉為惜價而售,鞏固樓價按季持平。而4月份新盤成交量與3月相若,亦反映中山樓市交投已逐步回穩。

  CK創大地產執行董事黎誼表示,中山市不同地區板塊的樓價有明顯分別,東區、西區、石岐或三鄉等核心地段持續有約5%不俗升幅,而位處邊緣地段的樓盤則乏人問津。隨着疫情令外區客減少,加上內地與港仍未通關,部分深圳買家熱潮稍退,轉向入手東莞及樓價較低的惠州。中山發展商的銷售策略有變,不再注重外區買家,反而針對中山本地客。由於馬鞍島的樓價並非中山居民之選,反而核心區域包括東區、西區及石岐的樓盤更受當地人歡迎,因此最近核心地區推出的戶型都是適合當地居民的4房大單位。至於沙溪區住宅項目劈價車位亦大受歡迎,售價約9.98萬元人民幣(折約12萬港元)。

放寬入戶政策帶動

  黎誼續指,雖然受疫情及發展商「三條紅綫」打擊,但中山樓價未有大幅折讓。樓市長遠發展良好,發展商不會大幅減價,只是開盤不會過分進取。有發展商提供部分「平貨」吸客,但隨後開售單位已逐步提價。以往投資者多選擇70至80平方米的單位,樓價約100萬元人民幣(折約119萬港元)。中山用家一般是五人或以上家庭,會選擇130至150平方米的大戶型單位,這類單位現價合理,售價約200萬元人民幣(折約238.3萬港元)。至於出租回報方面,100萬元人民幣小單位或200萬元大單位物業,租金可能相若在3000元人民幣左右,惟考慮未來升幅及承接力,住宅項目及大戶型單位會是較佳選擇。

  值得留意,中山今年已放寬入戶政策,間接推動樓市需求及成交。市政府今年1月份修改落戶條件,以往「無房」人士要3年才可入戶中山,現在「有房」只需1年即可入戶,鼓勵外地人在當地置業;加上央行降準0.5%,房貸利率及貸款措施均有助置業。現時部分內地發展商的項目可在香港申請按揭貸款,利率可低於4厘以下,但要注意在香港申請貸款要通過香港的信貸評級。有發展商亦提供1至3成首期安排,讓買家在通關後才到內地辦理貸款手續,便利買家。

港買家持觀望態度

  黎誼展望,今年上半年中山樓市亦會表現淡靜,加上受學房區及調控樓市等政策影響,令部分港人持觀望態度。發展商資金問題仍然存在,有可能為樓市帶來變數,預期未來數年中山樓市升幅較為緩慢,但長遠仍會持續向好。相信今年市場將仍由用家主導,是入市良機,用家找到「平貨」的機會很大。隨深中通道、基建及舊改發展,中山在未來數年將見樂觀。