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樓市十年的Affordability Challenge

2019-01-22 20:31:41
近日網上社交平台掀起一股名為Ten Year Challenge(十年挑戰)的熱潮,短短一星期左右,估計全球已有數百萬人瘋狂上傳自己前後十年的照片作比對,透過相隔十年的照片,來看清楚當中人、事、物業改變確實值得細味,當然如果只是用十年前後的照片來比對一下樓市的變化,難免會有限制,或者我們可以嘗試以數字來比對一下樓市十年的變化,或許當中最大的改變是準買家的負擔水平的挑戰(Affordability Challenge)。

這十年來樓市的負擔水平,雖然說不上有翻天覆地的轉變,不過近十年市民的負擔確實增加不少,國際性研究機構Demographia,每年年初均會按去年第三季全球主要城市的負擔水平作比較,有關機構會以該城市的平均樓價與市民的平均收入的倍數(Median Multiple)作比較標準,換言之是以一個「標準單位」的平均樓價相當於中等收入家庭年收入的多少倍。

根據最新報告(15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey),香港已經連續九年成為全球負擔比率最高的城市,按去年第三季的數字以而言,最新樓價中位數已較家庭稅前年收入息高出逾20倍,由去年的19.4倍進一步升至20.9倍,換言之按此計算即使不吃不穿,每月不用一分一亳,也要花盡上近21年的時間才可以成功購入單位。

十年前本地負擔水平又如何,筆者翻查有關機構歷來的調查報告,可借十年前相關的調查,只集中研究美、加、澳、紐的城市,當時仍未將香港納入調查範圍,直至2011年的報告才將香港列入相關的調查,不過就連續九年成為全球之冠,當時的負擔水平已高達11.4年。

九年前即使不吃不喝也要11年的家庭收入才買到樓,依家更加要差不多要21年的時間,不過大家亦需要留意,由於有關調查是按去年第三季的數字計算,但由於當時樓價只是剛剛開始調整,相信以今時今日的樓價計算,負擔水平應該略有改善。

再者即使樓價難以負擔,但並不代表市民買唔到樓,因為市場上買得起樓的人仍有不少,以金管局最新提供,截至去年11月本地銀行存款總額高達約13萬1542億元,比對於十年前(2008年11月)5萬8682億元,大幅增加1.24倍,可見買得起樓仍然大有人在。

2019年1月22日