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租管,縈繞不斷的課題

2019-01-28 16:27:33
租務管制不是新的專業名詞,偶爾也會聽到有人重提在香港重新執行租務管制,自70年代初,香港已有租務管制,直至1996年間,才取消租務管制。租務管制的原意是控制租金升幅及防止業主因租金爭議將租客趕出其物業,讓中、低收入人士受惠。

但租金管制不是一項簡單政策,更是一門經濟科研究課題,租金管制顧名思義就是控制租金不能提升到市場租金的水平,若物業的價值是按未來租金收入的淨現值總和計算,租金收入受到限制,物業價值也會受到影響,以往在高息環境下,物業回報率雖然偏高,同時間按揭成數亦甚高,但部分樓宇租金回報依然未能完全抵償所有物業開銷。

在租務管制下,導致業主對一些樓齡較高的物業及維修成本較高的物業疏於打理,出現日久失修的現象,而業主為了逃避租管,部分業主會要求租客簽署額外合約,獨立租賃其它傢俬電器,來間接加租。除此以外,租管也增加土地審裁處需要處理的租賃糾紛個案。甚至有學者指出,租管可能會造成惡性循環,減低當業主的誘因!

而導致最終房屋供應量因需求減少而遞減。其實租管問題不少,其成效的確定性也時有爭議,但為何久不久也會被人重提,皆因連美國紐約或德國柏林等大城市,都有不同程度的租務管制或租金穩定機制。

在實施租管的國家,主要是針對租金升幅較厲害的城市或地區,但隨著本港樓價有所放緩,租金的升幅也開始減慢,根據差餉物業估價署的私人住宅各類單位租金售價指數,直至2018年11月,租金與售價同比升幅分別為4.6%與5.5%,兩者相約,反映通脹的綜合物價指數,在扣除政府一次性的紓困措施後為2.9%,租金升幅只略高於通脹1.7%,因此現時重提租管,似乎並非最恰當的時候。

但未來土地供應如此不足,長遠房屋供應量有限,租金往後升幅難免持續高於通脹,除了以往租管方法以外,政府可考慮提供物業稅抵扣于那些業主的租金總收益(包括所有雜費收入)不高於應課差餉租值,籍此避免提供直接租金補貼,拉高樓價或純租金管制壓抑業主維修意欲。

2019年1月23日