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剖析大阪中心六區的投資價值

2022-01-13 15:16:17
由於疫情的關係,全港市民久久未能旅遊,相信內心已經鬱悶了很久。最近跟很多朋友談及公司大阪分部的近況,話音未落,大家聽到「大阪」兩字,都立刻展露出思念的神情。這也是正常不過,在很多港人眼內,在大阪旅遊可是說是非常暢快的經歷,老少咸宜,所有人去到都可以大開眼界、滿載而歸。

如果單純以旅遊的角度去看,大阪市中心似乎都是集中某幾個區域,但以投資角度去看,總不能夠局限於心齋橋和難波等地。其實大阪市中心主要由六個區域組成,我們將其簡稱為「都心六區」,分別是中央區、西區、北區、天王寺區、浪速區和福島區。先講最為人熟知的中央區,就像香港的銅鑼灣一樣,集住宅、辦公室和商業購物中心於一身,是整個城市的核心商業區。再加上,當地的主要交通命脈大站心齋橋站和難波站都是在區內,多條地鐵、火車綫路匯聚,交通配套非常齊全。當然,在這麼核心的地段,供應量自然是短缺,故多年來樓價也有可觀的升幅。我以往亦在難波和心齋橋開發分層住宅物業,甫開售即以驚人速度售罄,而且出租情況地上理想,基本上都沒有空置的時間。這個現象在國土交通廳釋出的數據亦可以想像得到,數據顯示去年大阪市中心的新盤比前年供應量下降了17%,平均樓價亦上升了17%,因此升勢相信仍會持續。

在中央區旁的還有浪速區和天王寺區。浪速區算是大阪市最時尚和年輕的區域,區內除了有大量時尚流行服飾精品、電氣和動漫產品商店,知名景點通天閣和八坂神社亦在這區。雖然浪速區是全大阪面積最小的一區,但人氣卻不輸難波和心齋橋等地,不過這區因為土地有限且受歡迎,因此住宅供應並不多。而另一邊的天王寺區,我個人來說難以看好,雖然擁有著名歷史景點四天王寺,但區內舊式建築比較多,而且缺乏帶動人流的核心商業區,因此即便是住宅區,升值空間相對來說比較小,有些二手樓甚至難以轉售。

若論最熱鬧的地段,絕對是多以商業為主的大阪市南部,但若是選擇居住環境,當地人反而會傾向住在北邊和西邊一帶。沿着貫穿南北的御堂筋幹道延伸至北區的梅田一帶,是不少大阪人熱愛居住的地段。一來交通實在是便利,鄰近熱鬧商業帶,而且亦是靜中帶旺的社區,深受大眾歡迎。鄰近的福島區亦是地道的大阪社區,有很多特色的本地小店,生活機能齊備且簡單樸實,但因為人流不多,所以升值空間並不算太大,可以說是定居多於投資。

至於大阪的西區,我會說是大阪下一個最矚目的地段。因為本身是非常典型的住宅區,建築密度不高,但勝在靜中帶旺,附近又有著名地標例如大阪巨蛋運動場的加持。亦正如我先前所說,大阪市中央區等地新樓極為缺貨,而且樓價並不低,因此越來越多人傾向搬往西區。在最重要的是,西區旁邊的港區是未來世博和賭場的所在地,東面則是中央區,三區緊密連接,所以西區順理成章受到多方的輻射影響,成為未來升值潛力最高的地方,而且這區性質商住兼備,既可投資亦可自住,非常方便。

2022年1月13日